Tudo o que você precisa saber sobre o financiamento de imóveis comerciais

O que é um Empréstimo Imobiliário Comercial?

Um empréstimo imobiliário comercial é uma forma de financiamento utilizada para a compra de imóveis para fins comerciais. Para qualificar-se para um empréstimo comercial, você deve ter um crédito forte, fazer um adiantamento de 25% ou mais, e pretende utilizar a maior parte da propriedade financiada para seu próprio negócio.

Os imóveis comerciais (CRE) são imóveis que geram receitas puramente por razões comerciais (e não residenciais). Centros comerciais, shopping centers, edifícios e complexos de escritórios e hotéis são todos exemplos. Os empréstimos imobiliários comerciais, garantidos por hipotecas sobre a propriedade comercial, são freqüentemente usados para financiar a compra, o desenvolvimento e a construção desses bens.

Bancos e financiadores independentes, como financiadores de hipotecas residenciais, estão ativamente engajados em oferecer empréstimos imobiliários comerciais. Empresas seguradoras, fundos de pensão, investidores privados e outras fontes de financiamento para imóveis comerciais incluem o programa de Empréstimos 504 da Administração de Pequenas Empresas dos Estados Unidos.

 

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Explicação de Empréstimos Imobiliários Comerciais

Empréstimos imobiliários comerciais podem ser usados por empresas para comprar um edifício de escritórios ou espaço comercial, de forma semelhante à forma como os indivíduos usam empréstimos hipotecários para comprar uma casa. Você pode utilizar um empréstimo de propriedade comercial para financiar a construção de uma estrutura independente, a compra de um escritório em um grande complexo comercial de uso misto, ou a aquisição de um imóvel residencial com a intenção de alugá-lo. Imóvel comercial é qualquer terreno ou estrutura que se destina a ser utilizado principalmente com a finalidade de gerar lucros.

Um investidor pode escolher entre uma variedade de métodos de financiamento imobiliário comercial para comprar tal propriedade, mas eles precisam estar preparados para garantir a hipoteca com um penhor, ou garantia.

 

Tipos de Empréstimos Imobiliários Comerciais

Empréstimos Imobiliários Comerciais Tradicionais

Os empréstimos comerciais tradicionais são os mais simples de compreender, uma vez que funcionam de forma semelhante aos empréstimos hipotecários para habitação. Se você cumprir os padrões de elegibilidade de um credor, você receberá um empréstimo pelo preço de compra de sua casa, menos o adiantamento e quaisquer taxas que você incorra. Sua casa servirá como garantia para o empréstimo, e você fará os pagamentos de acordo com o cronograma de pagamento.

Os termos e taxas aplicados a cada empréstimo variarão, mas os mutuários poderão obter taxas de juros fixas ou variáveis tão baixas quanto 3%, assim como pagamentos de balão - uma série de pagamentos menores que levam a um, grande montante de pagamento - se for necessário reduzir os pagamentos mensais no início do prazo do empréstimo.

 

Empréstimos da SBA

Para apoiar o crescimento das pequenas empresas e para ajudar os empresários que não conseguem obter financiamento em outro lugar, a Administração de Pequenas Empresas dos EUA garantirá pelo menos uma parte dos empréstimos contraídos pelas pequenas empresas elegíveis. Esta garantia permite aos credores aprovados pela SBA dar taxas de juros mais baixas a empresas que de outra forma seriam forçadas a pagar taxas mais altas devido a crédito ruim ou incapacidade de cumprir outros critérios, tais como garantias ou restrições de renda.

Outros benefícios dos empréstimos da SBA incluem: É necessário um adiantamento menor, tão baixo quanto 10% a 15% ao invés de 20%.

Há dois programas de empréstimo a considerar se você deseja utilizar um empréstimo da SBA para a compra de imóveis comerciais:

Empréstimos SBA 7(a): O programa de empréstimo mais popular oferecido pela SBA, o SBA 7(a), permite que você tome emprestado até $5 milhões. As garantias podem ser requeridas pelos emprestadores. A partir de 7 de outubro de 2022, os períodos de reembolso para transações imobiliárias variaram de 7,75% a 10,25% para empréstimos de taxa variável e de 10,50% a 13,50% para empréstimos de taxa fixa.

Empréstimos SBA 504 são essencialmente uma mistura de dois empréstimos: um empréstimo da SBA 504 que financia até 50% do valor total do empréstimo, e um empréstimo de uma corporação de desenvolvimento comunitário (CDC) que normalmente financia aproximadamente 40%. Seu adiantamento é o 10% restante. A partir de março de 2020, os períodos imobiliários geralmente variam de 20 a 25 anos, com taxas de juros efetivas variando de 2,85% a 4,00%.

Prepare-se. O fechamento de um empréstimo da SBA pode levar mais tempo do que em outros tipos de empréstimos, mas você pode acelerar o processo, enviando todos os documentos necessários dentro do prazo. Há também diferentes padrões de qualificação com base no tipo de empréstimo. Por exemplo, se você pedir um empréstimo 7(a), deverá demonstrar sua capacidade de reembolso, bem como seu potencial de sucesso a longo prazo.

Os benefícios superam os inconvenientes, especialmente a possibilidade de taxas hipotecárias mais baixas e requisitos menores de adiantamento.

 

Empréstimos Bridge para empresas

Os empréstimos-ponte de negócios, como o nome indica, destinam-se a suprir uma lacuna de financiamento. Um empréstimo-ponte pode ser a solução se você precisar de uma grande quantidade de dinheiro imediatamente, por exemplo, para competir com outros compradores de dinheiro em uma oportunidade imobiliária enquanto você espera por um financiamento permanente. A maior desvantagem desses empréstimos é que, embora possam fornecer financiamento rapidamente, eles também devem ser devolvidos prontamente.

Aqui estão alguns exemplos de taxas e termos comuns:

  • Tarifas em média: 5.72% - 11.72%
  • A média da relação empréstimo/valor é de 80%.
  • Um montante de empréstimo típico é de $1 milhões.
  • O período máximo típico é de 36 meses.
  • Em geral, um crédito forte é necessário para qualificar-se para taxas competitivas, que já são mais altas do que as dos empréstimos listados acima.
Empréstimos comerciais de dinheiro vivo

Empréstimos comerciais de dinheiro vivo trabalhar de forma semelhante aos empréstimos-ponte na medida em que você ganha acesso a dinheiro imediatamente, mas deve reembolsá-lo em breve também. A principal distinção entre empréstimos de dinheiro vivo e empréstimos-ponte é de quem você toma emprestado e os requisitos de qualificação.

Os empréstimos-ponte são freqüentemente concedidos por bancos e cooperativas de crédito, enquanto os empréstimos de dinheiro vivo são concedidos por financiadores ou investidores privados. Embora um crédito forte seja desejável para qualquer empréstimo, os emprestadores de dinheiro vivo podem permitir que as pessoas com crédito menos que perfeito se qualifiquem se puderem utilizar seu patrimônio comercial como segurança extra. Entretanto, tal leniência pode ser acompanhada por taxas de juros mais altas, portanto você deve considerar empréstimos-ponte de grandes bancos antes de concordar com este tipo de financiamento.

Aqui estão alguns exemplos de taxas e termos comuns:

  • 10% - 18% em média
  • Relação empréstimo/valor: 60% - 80% em média
  • Montante típico do empréstimo: $150.000
  • A duração máxima típica é de 12 meses.
  • Verifique os 'custos ocultos' e solicite a taxa percentual anual. A taxa pode parecer razoável a 6%, mas 6% a cada mês é 72% anualmente.
Alguém contando notas bancárias

Como se qualificar para um empréstimo imobiliário comercial

Os empréstimos comerciais são consideravelmente diferentes dos empréstimos domésticos. Os financiadores querem ter certeza de que seu negócio pode atender aos pagamentos do empréstimo, já que você estará utilizando o imóvel para negócios.

Os principais critérios de empréstimo são:

1. Segurança

Seu credor vai querer garantir que o empréstimo seja adequadamente garantido pelo imóvel. Você precisará de 25% a 30% de capital próprio no imóvel ou de um adiantamento de 25% para se qualificar.

Seu credor também vai querer garantir que você tenha um seguro de propriedade suficiente (suas garantias). O credor também investigará o título e a escritura do imóvel para penhoras ou outras reivindicações.

2. Renda

Os financiadores querem verificar se você tem dinheiro suficiente para cobrir seus custos mensais durante o processamento de sua solicitação. A taxa de cobertura do serviço da dívida (DSCR) ajuda os financiadores a decidir. A maioria dos financiadores prefere um DSCR de 1,25 ou mais, porém ele varia com cada propriedade.

Para provar sua renda com seu emprestador, você precisará dar dois anos de declaração de impostos - normalmente de empresa e pessoal, uma vez que você estará emprestando para negócios, mas assinando uma garantia pessoal. Você também precisará dos documentos de registro e acordo operacional de sua empresa, e documentos pessoais como um W-9 e sua certidão de nascimento ou passaporte.

3. Crédito

Seu credor provavelmente verificará a pontuação de crédito de sua empresa se você precisar de um empréstimo comercial. A maioria dos emprestadores exigirá uma garantia pessoal, portanto, eles examinarão seu crédito também.

A maioria dos empréstimos convencionais tem um mínimo entre 660 e 680.

Os credores também analisarão o tempo de vida de sua empresa para estimar seu risco de crédito. Para um empréstimo comercial, você normalmente precisa de um ou dois anos de operação. Como resultado, o credor terá confiança na renda de sua empresa, que será a principal fonte de pagamento de seu empréstimo.

 

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