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A única coisa que todas as histórias de sucesso de conserto e empréstimo flip tem em comum
Entre a crescente popularidade dos programas de TV Fix-and-Flip, e o fato de que "comprar, consertar, inverter" é um tema de conversa tão proeminente na indústria imobiliária, não é surpresa que tantas pessoas estejam interessadas em aprender como fazê-lo elas mesmas. Fix and Flip Loans são empréstimos que são usados para a compra e renovação de propriedades. Eles podem ser usados tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.
Os empréstimos fixos e os empréstimos com juros são um tipo de hipoteca que é usado para a compra de um imóvel residencial com a intenção de renová-lo e depois vendê-lo a um preço mais alto. Estes empréstimos são normalmente concedidos por financiadores privados, tais como bancos ou empresas hipotecárias. O empréstimo é tradicionalmente garantido com o imóvel em questão, que é então vendido após as reformas terem sido concluídas. Também é possível utilizar um empréstimo fixo e variável como forma de financiar a compra de um imóvel sem ter que vendê-lo depois de concluídas as reformas.
O processo de obtenção de Empréstimos Fix e Flip é semelhante ao de qualquer outro tipo de empréstimo. Você precisará fornecer ao credor a prova de que tem dinheiro suficiente para alguns dos reparos ou renovações, talvez as renovações estruturais mais importantes. E então você também poderá ser solicitado a compartilhar seu plano de inverter a casa após completar todas as mudanças na casa, desde reparos estruturais até o paisagismo.
O que é a única coisa que todas as histórias de sucesso têm em comum? Será que a decoração de interiores e o apelo de frear? Está vendendo a preços competitivos? Bem, na verdade, nenhum desses fatores. O que faz um cenário de sucesso de conserto e inversão é encontrar o empréstimo ou financiamento certo para você; com taxas de juros viáveis e outros termos. Vamos nos aprofundar na mecânica de um empréstimo fixo e variável e por que ele é o ponto de apoio de toda a sua estratégia de fixação e reversão.
Como funciona um empréstimo fixo e um empréstimo flip?
Dependendo de seu emprestador e das necessidades de financiamento, um empréstimo fixo e variável pode tomar a forma de um empréstimo a prazo ou de uma linha de crédito. Na maioria dos casos, o capital próprio na casa que você está comprando ou consertando servirá como garantia para o empréstimo.
Os financiadores especializados em transações "fixas e invertidas" baseiam os valores do empréstimo na relação empréstimo/valor do imóvel (LTV) ou em seu valor pós-reparação (ARV).
O tamanho de seu empréstimo em relação ao valor do imóvel é medido pela relação LTV. Os empréstimos fixos e os empréstimos com juros são frequentemente com um teto de 90% LTV. Se você estiver adquirindo uma casa por $100.000, por exemplo, um credor que oferece 90% LTV lhe emprestaria $90.000. Como adiantamento, você precisará apresentar o restante do $10.000.
Os empréstimos fixo-and-flip normalmente usam ARV em vez de LTV, que é mais comumente usado para empréstimos imobiliários comerciais convencionais. Após o Repair Value (ARV) é a opinião de um avaliador sobre o valor de um imóvel uma vez que todos os reparos tenham sido feitos.
Para imóveis que aumentarão de valor em $200.000 após reformas, um empréstimo ARV 70% proporcionaria um máximo de $140.000 em financiamento. Na maioria das vezes, um emprestador que determina os valores do empréstimo com base no ARV lhe concederá mais dinheiro.
Taxas de imposto sobre ganhos de capital a curto prazo de 10% a 37%, dependendo de seu escalão de imposto de renda federal, cortará em qualquer lucro que você obtenha com propriedades que você folheie dentro de um ano ou menos.
Como obter um empréstimo fixo e um empréstimo flip
Ao procurar um empréstimo para consertar e inverter, você descobrirá que um dos tipos de empréstimo mais simples e disponíveis para tal esforço é um empréstimo de dinheiro duro, especificamente voltado para consertar e inverter.
A maior parte dos empréstimos fixos e de retorno são estruturados como empréstimos de dinheiro duro, devido à falta de burocracia. Não há restrições quanto ao tamanho ou projeto do imóvel como haveria com um banco tradicional. Os financiadores de hard money esperam que eles estejam financiando casas degradadas, tornando simples a obtenção de financiamento para propriedades que não atendam aos padrões de hipotecas convencionais.
Os emprestadores de dinheiro duro determinam se devem fornecer financiamento com base na solidez do negócio e no histórico do tomador do empréstimo como um flipper de propriedade. Um emprestador de dinheiro vivo financiará uma mudança de propriedade se o retorno sobre o investimento (ROI) exceder o valor do empréstimo; a mudança de propriedade é confiável; e os custos de compra e reparo são razoáveis.
Os emprestadores de dinheiro duro normalmente não se importam com as credenciais do barbeiro, tais como rácios de endividamento ou pontuação de crédito, ao determinar se devem ou não dar dinheiro. As declarações de impostos, extratos bancários e relatórios de crédito do solicitante podem ser solicitados em algumas situações. Tampouco se importam se o depósito for pago pelo uso de dinheiro emprestado (outra diferença para os emprestadores convencionais). No caso de uma inadimplência por parte do banqueiro, o emprestador de dinheiro duro pode simplesmente executar a hipoteca, revender o imóvel e recuperar seu investimento.
Os emprestadores de dinheiro duro, que são similares aos bancos, colocarão um primeiro penhor sobre a propriedade até que sejam reembolsados. O tomador do empréstimo ainda será o proprietário legal e titular da escritura.
5 Passos para obter um Empréstimo fixo e Flip Loan
Cada emprestador e tipo de empréstimo fix-and-flip tem seu próprio processo de aplicação. Os mutuários devem seguir alguns procedimentos padrão quando lidam com qualquer instituição financeira. A fim de obter financiamento para um projeto de "fix-and-flip", é necessário seguir estes cinco passos:
1) Verifique seu relatório de crédito. Os credores analisarão seu histórico de crédito pessoal quando decidirem se devem ou não conceder-lhe um empréstimo para a reversão de propriedade. Os empréstimos de conserto e de reversão normalmente exigem uma pontuação de crédito de 620 ou acima, enquanto alguns emprestadores e tipos de empréstimo podem ser mais flexíveis com estes critérios. As instituições financeiras também podem considerar a classificação de crédito de sua empresa caso você administre uma empresa de sucesso na venda de imóveis.
2) Você deve constituir um fundo de adiantamento. Embora nem sempre seja necessário, ter um grande adiantamento pode fazer de você um mutuário mais sedutor. Você deve ter pelo menos 20% para baixo antes de procurar uma casa e solicitar uma hipoteca.
3) É importante fazer compras para obter um empréstimo. Encontrar o melhor empréstimo possível requer a análise das taxas percentuais anuais (TAEG), prazo do empréstimo e custo total do empréstimo de vários emprestadores. Você também deve procurar emprestadores com condições de financiamento menos rigorosas se você tiver uma baixa pontuação de crédito e pouca experiência em casas de reversão.
4) O quarto passo é compilar a documentação necessária. Cada credor potencial tem sua própria aplicação e critérios de elegibilidade. No entanto, a maioria dos bancos e outras organizações de empréstimo necessitam que os candidatos apresentem cópias de suas declarações de impostos dos últimos dois anos e de seus registros financeiros de três anos para seus negócios. Passe algum tempo elaborando uma estratégia comercial; detalhes sobre quaisquer outras dívidas de sua empresa; e provas de seu histórico no setor de reparo e revenda de casas.
5) Preencher e apresentar um pedido formal. Submeta um pedido de empréstimo pela Internet, pessoalmente ou por telefone quando tiver toda a documentação necessária em conjunto. A solicitação é um procedimento bastante específico para o emprestador, portanto é melhor falar com um representante de empréstimo sobre as seguintes etapas.
A conclusão sobre os empréstimos fixos e os empréstimos com retorno é que eles são uma grande oportunidade para os investidores de ganharem dinheiro. Consertar e sacudir não são para os fracos de coração, mas se você estiver disposto a correr riscos, este pode ser o investimento perfeito para você. Você deve ter uma estratégia tão sólida quanto possível ao procurar comprar um imóvel, uma vez que o financiamento precisará ser bem utilizado. Consertar e inverter histórias de sucesso são aquelas que abordam o empréstimo com cuidado e planejamento, não simplesmente um sonho.
Conteúdo fornecido por:
Chester
