Todo lo que debe saber sobre la financiación inmobiliaria comercial

¿Qué es un préstamo inmobiliario comercial?

Un préstamo inmobiliario comercial es una forma de financiación utilizada para adquirir una propiedad con fines comerciales. Para poder optar a un préstamo comercial, debe tener un crédito sólido, realizar un pago inicial de 25% o más, y tener la intención de utilizar la mayor parte de la propiedad financiada para su propio negocio.

Los inmuebles comerciales son aquellos que generan ingresos por motivos exclusivamente comerciales (y no residenciales). Por ejemplo, centros comerciales, edificios y complejos de oficinas y hoteles. Los préstamos inmobiliarios comerciales, garantizados por gravámenes sobre la propiedad comercial, se utilizan a menudo para financiar la compra, el desarrollo y la construcción de estos activos.

Los bancos y los prestamistas independientes, al igual que los prestamistas hipotecarios residenciales, participan activamente en la oferta de préstamos inmobiliarios comerciales. Las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes de financiación para inmuebles comerciales incluyen el programa de Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de Estados Unidos.

 

Anticipos en efectivo para pequeñas empresas

Explicación de los préstamos inmobiliarios comerciales

Las empresas pueden utilizar los préstamos inmobiliarios comerciales para comprar un edificio de oficinas o un local comercial, de forma similar a como los particulares utilizan los préstamos hipotecarios para comprar una casa. Usted puede utilizar un préstamo inmobiliario comercial para financiar la construcción de una estructura independiente, la compra de una oficina en un gran complejo empresarial de uso mixto o la adquisición de una propiedad residencial con la intención de alquilarla. Un inmueble comercial es cualquier terreno o estructura que se pretende utilizar principalmente para generar beneficios.

Un inversor puede elegir entre una variedad de métodos de financiación inmobiliaria comercial para adquirir una propiedad de este tipo, pero tiene que estar preparado para garantizar la hipoteca con un gravamen o garantía.

 

Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales

Préstamos inmobiliarios comerciales tradicionales

Los préstamos comerciales tradicionales son los más sencillos de entender, ya que funcionan de forma similar a los préstamos hipotecarios para vivienda. Si cumple los requisitos de un prestamista, le concederán un préstamo por el precio de compra de su vivienda, menos el pago inicial y los gastos en que incurra. Su casa servirá como garantía del préstamo, y usted efectuará los pagos de acuerdo con el calendario de amortización.

Las condiciones y los tipos aplicados a cada préstamo variarán, pero los prestatarios pueden obtener tipos de interés fijos o variables tan bajos como 3%, así como pagos globales -una serie de pagos más pequeños que desembocan en un único y elevado importe de amortización- si necesita reducir los pagos mensuales al principio del plazo del préstamo.

 

Préstamos SBA

Para apoyar el crecimiento de las pequeñas empresas y ayudar a los empresarios que no pueden obtener financiación en otros lugares, la Agencia Federal para el Desarrollo de la Pequeña Empresa (SBA) de Estados Unidos garantizará al menos una parte de los préstamos contraídos por las pequeñas empresas que cumplan los requisitos. Esta garantía permite a los prestamistas autorizados por la SBA ofrecer tipos de interés más bajos a las empresas que, de otro modo, se verían obligadas a pagar tipos más altos debido a la escasez de crédito o a la incapacidad de cumplir otros criterios, como garantías o restricciones de ingresos.

Otras ventajas de los préstamos de la SBA son Se necesita un pago inicial más pequeño, tan bajo como 10% a 15% en lugar de 20%.

Hay dos programas de préstamos a considerar si desea utilizar un préstamo de la SBA para comprar bienes raíces comerciales:

Préstamos SBA 7(a): El programa de préstamos más popular ofrecido por la SBA, el SBA 7(a), le permite pedir prestado hasta $5 millones. Los prestamistas pueden exigir garantías. A 7 de octubre de 2022, los plazos de amortización de las operaciones inmobiliarias oscilaban entre 7,75% y 10,25% para los préstamos a tipo variable y entre 10,50% y 13,50% para los préstamos a tipo fijo.

Préstamos SBA 504 son esencialmente una mezcla de dos préstamos: un préstamo SBA 504 que financia hasta 50% del importe total del préstamo, y un préstamo de una corporación de desarrollo comunitario (CDC) que normalmente financia aproximadamente 40%. El pago inicial son los 10% restantes. A partir de marzo de 2020, los plazos de los préstamos inmobiliarios suelen oscilar entre 20 y 25 años, con tipos de interés efectivos que oscilan entre 2,85% y 4,00%.

Prepárate. El cierre de un préstamo de la SBA puede llevar más tiempo que el de otros tipos de préstamos, pero puede acelerar el proceso presentando todos los documentos necesarios a tiempo. También hay diferentes normas de cualificación en función del tipo de préstamo. Por ejemplo, si solicita un préstamo 7(a), debe demostrar su capacidad de reembolso, así como su potencial de éxito a largo plazo.

Las ventajas superan a los inconvenientes, especialmente la posibilidad de obtener tipos hipotecarios más bajos y menores requisitos de pago inicial.

 

Préstamos puente para empresas

Los préstamos puente para empresas, como su nombre indica, están destinados a cubrir un déficit de financiación. Un préstamo puente puede ser la solución si necesita una gran cantidad de efectivo inmediatamente, por ejemplo, para competir con otros compradores al contado en una oportunidad inmobiliaria mientras espera la financiación permanente. La mayor desventaja de estos préstamos es que, aunque pueden proporcionar financiación rápidamente, también deben devolverse sin demora.

He aquí algunos ejemplos de tipos y condiciones habituales:

  • Tarifas por término medio: 5,72% - 11,72%
  • La relación préstamo-valor media es de 80%.
  • El importe típico de un préstamo es de $1 millón.
  • El periodo máximo típico es de 36 meses.
  • En general, se requiere un crédito sólido para poder optar a tipos competitivos, que ya son más elevados que los de los préstamos enumerados anteriormente.
Préstamos Comerciales de Dinero Duro

Préstamos de capital riesgo para empresas funcionan de forma similar a los préstamos puente, en el sentido de que se obtiene acceso inmediato al dinero en efectivo, pero también hay que devolverlo pronto. La principal diferencia entre los préstamos de capital riesgo y los préstamos puente es a quién se solicita el préstamo y cuáles son los requisitos para obtenerlo.

Los préstamos puente suelen concederlos bancos y cooperativas de crédito, mientras que los préstamos de capital riesgo los conceden prestamistas privados o inversores. Aunque un crédito sólido es deseable para cualquier préstamo, los prestamistas de capital riesgo pueden permitir que las personas con un crédito menos que perfecto cumplan los requisitos si pueden utilizar el capital de su empresa como garantía adicional. Sin embargo, esta indulgencia puede ir acompañada de tipos de interés más altos, por lo que debería considerar la posibilidad de obtener préstamos puente de grandes bancos antes de acceder a este tipo de financiación.

He aquí algunos ejemplos de tipos y condiciones habituales:

  • 10% - 18% de media
  • Relación préstamo-valor: 60% - 80% de media
  • Importe típico del préstamo: $150.000
  • La duración máxima típica es de 12 meses.
  • Comprueba si hay "costes ocultos" y solicita el porcentaje anual. El tipo puede parecer razonable a 6%, pero 6% cada mes son 72% anuales.
Alguien contando billetes

Cómo obtener un préstamo inmobiliario comercial

Los préstamos comerciales son muy diferentes de los préstamos hipotecarios. Los prestamistas quieren estar seguros de que su negocio puede cumplir con los pagos del préstamo ya que va a utilizar la propiedad para los negocios.

Los principales criterios de préstamo son:

1. Seguridad

Su prestamista querrá asegurarse de que el préstamo está debidamente garantizado por la propiedad. Necesitarás entre 25% y 30% de capital en la propiedad o un pago inicial de 25% para reunir los requisitos.

Su prestamista también querrá asegurarse de que tiene suficiente seguro de propiedad (su garantía). El prestamista también investigará el título de propiedad y la escritura en busca de embargos u otras reclamaciones.

2. Ingresos

Los prestamistas quieren comprobar que dispones de dinero suficiente para cubrir tus gastos mensuales mientras tramitan tu solicitud. El ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) ayuda a los prestamistas a decidir. La mayoría de los prestamistas prefieren un DSCR de 1,25 o más, aunque varía en función de cada propiedad.

Para demostrar tus ingresos al prestamista, tendrás que presentar dos años de declaraciones de la renta, normalmente la de la empresa y la personal, ya que pedirás un préstamo para la empresa pero firmarás una garantía personal. También necesitarás el registro de tu empresa y el contrato de explotación, y documentos personales como el formulario W-9 y tu partida de nacimiento o pasaporte.

3. Crédito

Es probable que el prestamista verifique la puntuación crediticia de su empresa si necesita un préstamo comercial. La mayoría de los prestamistas exigirán una garantía personal, por lo que también examinarán tu crédito.

Los mínimos de la mayoría de los préstamos convencionales se sitúan entre 660 y 680.

Los prestamistas también analizarán la vida útil de su empresa para estimar su riesgo crediticio. Para un préstamo comercial, normalmente se necesitan uno o dos años en funcionamiento. Así, el prestamista tendrá confianza en los ingresos de tu empresa, que serán la principal fuente de devolución de tu préstamo.

 

Contenido proporcionado por:

chester

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