Lo que tienen en común todas las historias de éxito de los préstamos Fix and Flip

Lo que tienen en común todas las historias de éxito de los préstamos Fix and Flip

Entre la creciente popularidad de los programas de televisión Fix-and-Flip, y el hecho de que "comprar, arreglar, dar la vuelta" es un tema de conversación tan importante en el sector inmobiliario, no es de extrañar que tanta gente esté interesada en aprender a hacerlo por sí mismos. Los préstamos Fix and Flip son préstamos que se utilizan para la compra y renovación de propiedades. Pueden utilizarse tanto para propiedades residenciales como comerciales.

Los préstamos Fix and Flip son un tipo de hipoteca que se utiliza para la compra de una propiedad residencial con la intención de renovarla y venderla después a un precio más alto. Estos préstamos suelen concederlos prestamistas privados, como bancos o compañías hipotecarias. Tradicionalmente, el préstamo se garantiza con la propiedad en cuestión, que se vende una vez finalizadas las reformas. También es posible utilizar un préstamo "arreglar y dar la vuelta" como forma de financiar la compra de una propiedad sin tener que venderla una vez terminadas las reformas.

El proceso de obtención de préstamos Fix and Flip es similar al de cualquier otro tipo de préstamo. Tendrá que proporcionar al prestamista pruebas de que dispone de dinero suficiente para algunas de las reparaciones o renovaciones, quizá las más importantes de carácter estructural. Y también es posible que le pidan que comparta su plan para vender la casa después de completar todos los cambios en la vivienda, desde las reparaciones estructurales hasta la jardinería.

¿Qué es lo que tienen en común todas las historias de éxito? ¿Se tiene en cuenta la decoración interior y el atractivo exterior? ¿Es vender a precios competitivos? En realidad, ninguno de esos factores. Lo que hace que una operación de "arreglar y dar la vuelta" tenga éxito es encontrar el préstamo o la financiación adecuados para usted, con tipos de interés y otras condiciones razonables. Vamos a profundizar en la mecánica de un préstamo de arreglar y voltear y por qué es el punto de apoyo sobre el que descansa toda su estrategia de arreglar y voltear.

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¿Cómo funciona un préstamo "Fix and Flip"?

Dependiendo del prestamista y de los requisitos de financiación, un préstamo para arreglar y convertir puede adoptar la forma de un préstamo a plazo o de una línea de crédito. En la mayoría de los casos, la plusvalía de la vivienda que está comprando o arreglando servirá como garantía para el préstamo.

Los prestamistas especializados en operaciones de "arreglar y dar la vuelta" basan los importes de los préstamos en la relación préstamo-valor (LTV) de la propiedad o en su valor después de la reparación (ARV).

El tamaño del préstamo en relación con el valor de la propiedad se mide por el ratio LTV. Los préstamos Fix and Flip suelen tener un límite máximo de LTV de 90%. Si, por ejemplo, vas a comprar una casa por $100.000, un prestamista que ofrezca una LTV de 90% te prestará $90.000. Como pago inicial, tendrás que aportar los $10.000 restantes.

En los préstamos de "arreglar y cambiar" se suele utilizar el valor después de la reparación en lugar de la relación préstamo-valor, que es más habitual en los préstamos inmobiliarios comerciales convencionales. El valor después de la reparación (ARV) es la opinión de un tasador sobre cuánto valdrá una propiedad una vez que se hayan realizado todas las reparaciones.

En el caso de propiedades cuyo valor aumentará en $200.000 tras las reformas, un préstamo de 70% ARV proporcionaría un máximo de $140.000 de financiación. La mayoría de las veces, un prestamista que determine los importes de los préstamos en función del ARV le concederá más dinero.

Los tipos impositivos sobre las plusvalías a corto plazo, de 10% a 37%, en función de su tramo impositivo federal, reducirán los beneficios que obtenga de las propiedades que traspase en un plazo de un año o menos.

Cómo obtener un préstamo de "arreglar y voltear

Cuando busque un préstamo para arreglar y dar la vuelta, se dará cuenta de que uno de los tipos de préstamo más sencillos y más disponibles para tal empresa es un préstamo de dinero duro, orientado específicamente a arreglar y dar la vuelta.

La mayoría de los préstamos fix and flip se estructuran como préstamos de dinero duro debido a la falta de trámites burocráticos. No hay restricciones sobre el tamaño o el diseño de la propiedad como las que habría con un banco tradicional. Los prestamistas de dinero duro esperan estar financiando viviendas en mal estado, por lo que es sencillo obtener financiación para propiedades que no cumplen los estándares de las hipotecas convencionales.

Los prestamistas determinan si conceden financiación en función de la solidez de la operación y del historial del prestatario como inversor inmobiliario. Un prestamista de dinero duro financiará un cambio de propiedad si el retorno de la inversión (ROI) supera el importe del préstamo; el flipper casa es creíble; y los costes de compra y reparación son razonables.

Los prestamistas de dinero duro no suelen preocuparse por las credenciales del flipper, como los ratios deuda-ingresos o las puntuaciones de crédito, a la hora de determinar si dan o no dinero. En algunas situaciones, pueden pedir las declaraciones de la renta, los extractos bancarios y los informes crediticios del solicitante. Tampoco les importa si el depósito se paga con dinero prestado (otra diferencia con los prestamistas convencionales). En caso de impago por parte del comprador, el prestamista puede simplemente ejecutar la hipoteca, revender la propiedad y recuperar su inversión.

Los prestamistas de dinero duro, que son similares a los bancos, colocarán un primer gravamen sobre la propiedad hasta que sean reembolsados. El prestatario seguirá siendo el propietario legal y el titular de la escritura.

5 pasos para obtener un préstamo "Fix and Flip

Cada prestamista y cada tipo de préstamo de capital fijo tiene su propio proceso de solicitud. Los prestatarios deben seguir algunos procedimientos estándar cuando traten con cualquier entidad financiera. Para obtener financiación para un proyecto de compraventa, hay que seguir estos cinco pasos:

1) Compruebe su informe de crédito. Los prestamistas tendrán en cuenta su historial crediticio personal a la hora de decidir si le conceden o no un préstamo para el cambio de titularidad de una propiedad. Fijar y préstamos flip normalmente requieren una puntuación de crédito de 620 o superior, mientras que algunos prestamistas y tipos de préstamos pueden ser más flexibles con estos criterios. Las instituciones financieras también pueden tener en cuenta la calificación crediticia de su empresa si usted dirige una exitosa empresa de flipping de bienes raíces.

2) Deberías reunir un fondo para el pago inicial. Aunque no siempre es necesario, tener un pago inicial considerable puede convertirte en un prestatario más atractivo. Deberías tener al menos 20% de entrada antes de buscar casa y solicitar una hipoteca.

3) Es importante comparar precios de préstamos. Para encontrar el mejor préstamo posible, hay que tener en cuenta la tasa anual equivalente (TAE), el plazo del préstamo y el coste total del préstamo entre varios prestamistas. También debe buscar prestamistas con condiciones de financiación menos estrictas si tiene una puntuación crediticia baja y poca experiencia en la compraventa de viviendas.

4) El cuarto paso consiste en recopilar la documentación necesaria. Cada prestamista potencial tiene sus propios criterios de solicitud y elegibilidad. Sin embargo, la mayoría de los bancos y otras entidades de crédito exigen a los solicitantes que presenten copias de las declaraciones de la renta de los dos últimos años y de los registros financieros de sus empresas de los tres últimos años. Dedique algún tiempo a elaborar una estrategia empresarial, detalles sobre cualquier otra deuda que tenga su empresa y pruebas de su trayectoria en el sector de la reparación y reventa de viviendas.

5) Cumplimentar y presentar una solicitud formal. Presente una solicitud de préstamo por Internet, en persona o por teléfono una vez que tenga toda la documentación necesaria. La solicitud es un procedimiento bastante específico del prestamista, por lo que es mejor hablar con un representante de préstamos sobre los siguientes pasos.

La conclusión sobre los préstamos Fix and Flip es que son una gran oportunidad para que los inversores ganen dinero. No son para los débiles de corazón, pero si está dispuesto a arriesgarse, pueden ser la inversión perfecta para usted. Debe tener una estrategia lo más sólida posible a la hora de comprar una propiedad, ya que tendrá que hacer un buen uso de la financiación. Las historias de éxito de Fix and Flip son las que abordan el préstamo con atención y planificación, no simplemente como un sueño.

Contenido proporcionado por:

chester

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