¿Qué es un préstamo inmobiliario comercial?
Un préstamo inmobiliario comercial es una forma de financiación utilizada para adquirir una propiedad con fines comerciales. Para poder optar a un préstamo comercial, debe tener un crédito sólido, realizar un pago inicial de 25% o más y tener la intención de utilizar la mayor parte de la propiedad financiada para su propio negocio.
Los bienes inmuebles comerciales (CRE) son propiedades que generan ingresos por motivos puramente comerciales (y no residenciales). Los centros comerciales al por menor, los centros comerciales, los edificios y complejos de oficinas y los hoteles son ejemplos de ello. Los préstamos inmobiliarios comerciales, garantizados por gravámenes sobre la propiedad comercial, se utilizan a menudo para financiar la compra, el desarrollo y la construcción de estos activos.
Los bancos y los prestamistas independientes, al igual que los prestamistas hipotecarios residenciales, se dedican activamente a ofrecer préstamos para inmuebles comerciales. Las compañías de seguros, los fondos de pensiones, los inversores privados y otras fuentes de financiación para inmuebles comerciales incluyen el programa de Préstamos 504 de la Administración de Pequeñas Empresas de Estados Unidos.
Explicación de los préstamos inmobiliarios comerciales
Los préstamos inmobiliarios comerciales pueden ser utilizados por las empresas para comprar un edificio de oficinas o un local comercial, de forma similar a como los particulares utilizan los préstamos hipotecarios para comprar una casa. Usted puede utilizar un préstamo para inmuebles comerciales para financiar la construcción de una estructura independiente, la compra de una oficina en un gran complejo empresarial de uso mixto o la adquisición de una propiedad residencial con la intención de alquilarla. Un inmueble comercial es cualquier terreno o estructura que se pretende utilizar principalmente con el fin de generar beneficios.
Un inversor puede elegir entre una variedad de métodos de financiación inmobiliaria comercial para adquirir una propiedad de este tipo, pero tiene que estar preparado para garantizar la hipoteca con un gravamen, o aval.
Tipos de préstamos inmobiliarios comerciales
Préstamos inmobiliarios comerciales tradicionales
Los préstamos comerciales tradicionales son los más sencillos de comprender, ya que funcionan de forma similar a los préstamos hipotecarios sobre viviendas. Si cumple las normas de elegibilidad de un prestamista, le concederán un préstamo por el precio de compra de su vivienda, menos el pago inicial y los gastos en que incurra. Su casa servirá como garantía del préstamo, y usted efectuará los pagos de acuerdo con el calendario de amortización.
Las condiciones y los tipos aplicados a cada préstamo variarán, pero los prestatarios pueden obtener tipos de interés fijos o variables tan bajos como el 3%, así como pagos globales -una serie de pagos más pequeños que desembocan en un único y gran importe de amortización- si necesita reducir los pagos mensuales al principio del plazo del préstamo.
Préstamos SBA
Para apoyar el crecimiento de las pequeñas empresas y ayudar a los empresarios que no pueden obtener financiación en otros lugares, la Agencia Federal para el Desarrollo de la Pequeña Empresa (SBA) de EE.UU. garantizará al menos una parte de los préstamos suscritos por las pequeñas empresas que cumplan los requisitos. Esta garantía permite a los prestamistas autorizados por la SBA conceder tipos de interés más bajos a empresas que, de otro modo, se verían obligadas a pagar tipos más altos debido a su escaso crédito o a su incapacidad para cumplir otros criterios, como las garantías o las restricciones de ingresos.
Otras ventajas de los préstamos de la SBA son: Se necesita un pago inicial menor, tan bajo como 10% a 15% en lugar de 20%.
Hay dos programas de préstamos a tener en cuenta si desea utilizar un préstamo de la SBA para adquirir bienes inmuebles comerciales:
Préstamos SBA 7(a): El programa de préstamos más popular ofrecido por la SBA, el SBA 7(a), le permite pedir prestado hasta $5 millones. Los prestamistas pueden exigir garantías. A 7 de octubre de 2022, los plazos de amortización de las operaciones inmobiliarias oscilaban entre 7,75% y 10,25% para los préstamos a tipo variable y entre 10,50% y 13,50% para los préstamos a tipo fijo.
Préstamos SBA 504 son esencialmente una mezcla de dos préstamos: un préstamo 504 de la SBA que financia hasta 50% del importe total del préstamo, y un préstamo de una corporación de desarrollo comunitario (CDC) que normalmente financia aproximadamente 40%. Su pago inicial es el 10% restante. A partir de marzo de 2020, los plazos inmobiliarios oscilan generalmente entre 20 y 25 años, con tipos de interés efectivos que oscilan entre 2,85% y 4,00%.
Prepárese. El cierre de un préstamo de la SBA puede llevar más tiempo que el de otros tipos de préstamos, pero puede acelerar el proceso presentando todos los papeles necesarios a tiempo. También existen diferentes normas de calificación en función del tipo de préstamo. Por ejemplo, si solicita un préstamo 7(a), deberá demostrar su capacidad de reembolso, así como su potencial de éxito a largo plazo.
Los beneficios superan a los inconvenientes, especialmente la posibilidad de obtener tipos hipotecarios más bajos y menores requisitos de pago inicial.
Préstamos puente para empresas
Los préstamos puente para empresas, como su nombre indica, están destinados a cubrir un déficit de financiación. Un préstamo puente puede ser la solución si necesita una gran cantidad de efectivo inmediatamente, por ejemplo, para competir con otros compradores en efectivo en una oportunidad inmobiliaria mientras espera la financiación permanente. La mayor desventaja de estos préstamos es que, aunque pueden proporcionar financiación rápidamente, también deben devolverse sin demora.
He aquí algunos ejemplos de tipos y condiciones habituales:
- Tarifas por término medio: 5,72% - 11,72%
- La relación préstamo-valor media es de 80%.
- El importe típico de un préstamo es de $1 millones.
- El periodo máximo típico es de 36 meses.
- En general, se requiere un crédito sólido para poder optar a tipos competitivos, que ya son más elevados que los de los préstamos mencionados anteriormente.
Préstamos comerciales de dinero duro
Préstamos de capital riesgo para empresas Funcionan de forma similar a los préstamos puente en el sentido de que usted obtiene acceso al dinero en efectivo de forma inmediata, pero también debe devolverlo pronto. La principal distinción entre los préstamos de capital riesgo y los préstamos puente es a quién se lo pide prestado y los requisitos de calificación.
Los préstamos puente suelen concederlos los bancos y las cooperativas de crédito, mientras que los préstamos de capital riesgo los conceden prestamistas o inversores privados. Aunque un crédito sólido es deseable para cualquier préstamo, los prestamistas de dinero duro pueden permitir que las personas con un crédito menos que perfecto cumplan los requisitos si pueden utilizar el capital de su empresa como garantía adicional. Sin embargo, esta indulgencia puede ir acompañada de tipos de interés más elevados, por lo que debería considerar los préstamos puente de los grandes bancos antes de acceder a este tipo de financiación.
He aquí algunos ejemplos de tipos y condiciones habituales:
- 10% - 18% de media
- Relación préstamo-valor: 60% - 80% de media
- Importe típico del préstamo: $150.000
- La duración máxima típica es de 12 meses.
- Compruebe si hay "costes ocultos" y solicite la tasa porcentual anual. La tasa puede parecer razonable a 6%, pero 6% cada mes son 72% anuales.
Cómo obtener un préstamo inmobiliario comercial
Los préstamos comerciales son considerablemente diferentes de los préstamos hipotecarios. Los prestamistas quieren estar seguros de que su empresa puede hacer frente a los pagos del préstamo, ya que utilizará la propiedad para su negocio.
Los principales criterios de préstamo son:
1. Seguridad
Su prestamista querrá asegurarse de que el préstamo está debidamente garantizado por la propiedad. Necesitará entre 25% y 30% de capital en la propiedad o un pago inicial de 25% para reunir los requisitos.
Su prestamista también querrá asegurarse de que tiene suficiente seguro de propiedad (su garantía). El prestamista también investigará el título y la escritura de la propiedad en busca de embargos u otras reclamaciones.
2. Ingresos
Los prestamistas quieren comprobar que dispone de dinero suficiente para cubrir sus gastos mensuales mientras tramitan su solicitud. El coeficiente de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) ayuda a los prestamistas a decidir. La mayoría de los prestamistas prefieren un DSCR de 1,25 o más, aunque varía en función de cada propiedad.
Para demostrar sus ingresos ante su prestamista, tendrá que presentar dos años de declaraciones de la renta, normalmente la de la empresa y la personal, ya que estará pidiendo un préstamo para la empresa pero firmando una garantía personal. También necesitará los papeles de registro de su empresa y el acuerdo de explotación, y documentos personales como un W-9 y su certificado de nacimiento o pasaporte.
3. Crédito
Es probable que su prestamista verifique la puntuación crediticia de su empresa si necesita un préstamo comercial. La mayoría de los prestamistas exigirán una garantía personal, por lo que también examinarán su crédito.
Los mínimos de la mayoría de los préstamos convencionales se sitúan entre 660 y 680.
Los prestamistas también analizarán la vida útil de su empresa para estimar su riesgo crediticio. Para un préstamo comercial, normalmente se necesitan uno o dos años en funcionamiento. De este modo, el prestamista tendrá confianza en los ingresos de su empresa, que serán la principal fuente de devolución de su préstamo.
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