La única cosa que tienen en común todas las historias de éxito de los préstamos Fix and Flip
Entre la creciente popularidad de los programas de televisión Fix-and-Flip y el hecho de que "comprar, arreglar, dar la vuelta" sea un tema de conversación tan destacado en el sector inmobiliario, no es de extrañar que tanta gente esté interesada en aprender a hacerlo por sí misma. Los préstamos Fix and Flip son préstamos que se utilizan para la compra y renovación de propiedades. Pueden utilizarse tanto para propiedades residenciales como comerciales.
Los préstamos Fix and flip son un tipo de hipoteca que se utiliza para la compra de una propiedad residencial con la intención de renovarla y venderla después a un precio más alto. Estos préstamos suelen concederlos prestamistas privados, como bancos o compañías hipotecarias. Tradicionalmente, el préstamo se garantiza con la propiedad en cuestión, que se vende una vez finalizadas las reformas. También es posible utilizar un préstamo fix and flip como forma de financiar la compra de una propiedad sin tener que venderla una vez terminadas las reformas.
El proceso de obtención de préstamos Fix and Flip es similar al de cualquier otro tipo de préstamo. Tendrá que proporcionar al prestamista pruebas de que dispone de dinero suficiente para algunas de las reparaciones o renovaciones, quizá las estructurales más importantes. Y también es posible que le pidan que comparta su plan para dar la vuelta a la casa después de completar todos los cambios en la vivienda, desde las reparaciones estructurales hasta el paisajismo.
¿Qué es lo que tienen en común todas las historias de éxito de "arreglar y dar la vuelta"? ¿Tiene en cuenta la decoración interior y el atractivo de la acera? ¿Es vender a precios competitivos? Bueno, en realidad, ninguno de esos factores. Lo que hace que un caso de "arreglar y dar la vuelta" tenga éxito es encontrar el préstamo o la financiación adecuados para usted; con tipos de interés y otras condiciones viables. Profundicemos en la mecánica de un préstamo para arreglar y dar la vuelta y por qué es el punto de apoyo sobre el que descansa toda su estrategia de arreglar y dar la vuelta.
¿Cómo funciona un préstamo Fix and Flip?
Dependiendo de su prestamista y de los requisitos de financiación, un préstamo para arreglar y convertir puede adoptar la forma de un préstamo a plazo o de una línea de crédito. En la mayoría de los casos, el capital de la vivienda que está comprando o arreglando servirá como garantía para el préstamo.
Los prestamistas especializados en operaciones de "arreglar y dar la vuelta" basan los importes de los préstamos en la relación préstamo-valor (LTV) de la propiedad o en su valor después de la reparación (ARV).
El tamaño de su préstamo en relación con el valor de la propiedad se mide por el ratio LTV. Los préstamos "Fix and flip" suelen tener un límite máximo de LTV de 90%. Si va a comprar una casa por $100.000, por ejemplo, un prestamista que ofrezca una LTV de 90% le prestaría $90.000. Como pago inicial, tendrá que reunir los $10.000 restantes.
Los préstamos Fix-and-flip suelen utilizar el ARV en lugar del LTV, que se utiliza más comúnmente para los préstamos inmobiliarios comerciales convencionales. El valor después de la reparación (ARV) es la opinión de un tasador sobre cuánto valdrá una propiedad una vez realizadas todas las reparaciones.
Para las propiedades cuyo valor aumentará en $200.000 tras las renovaciones, un préstamo ARV de 70% proporcionaría un máximo de $140.000 de financiación. La mayoría de las veces, un prestamista que determine los importes del préstamo en función del ARV le concederá más dinero.
Los tipos impositivos sobre las plusvalías a corto plazo de 10% a 37%, dependiendo de su tramo impositivo federal, recortarán cualquier beneficio que obtenga de las propiedades que convierta en un plazo de un año o menos.
Cómo conseguir un préstamo Fix and Flip
Cuando busque un préstamo para arreglar y dar la vuelta, descubrirá que uno de los tipos de préstamo más sencillos y disponibles para tal empresa es un préstamo de dinero duro, específicamente orientado a arreglar y dar la vuelta.
La mayoría de los préstamos fix and flip se estructuran como préstamos de dinero duro debido a la falta de trámites burocráticos. No hay restricciones sobre el tamaño o el diseño de la propiedad como las que habría con un banco tradicional. Los prestamistas de dinero duro esperan estar financiando viviendas deterioradas, por lo que resulta sencillo obtener financiación para propiedades que no cumplen las normas de las hipotecas convencionales.
Los prestamistas de dinero duro determinan si conceden financiación basándose en la solidez de la operación y en el historial del prestatario como volteador de propiedades. Un prestamista de dinero duro financiará un cambio de propiedad si el rendimiento de la inversión (ROI) supera el importe del préstamo; el volteador de viviendas es creíble; y los costes de compra y reparación son razonables.
Por lo general, a los prestamistas de dinero duro no les importan las credenciales del flipper, como los ratios deuda-ingresos o la puntuación crediticia, a la hora de determinar si dan o no dinero. En algunas situaciones pueden pedir las declaraciones de la renta, los extractos bancarios y los informes crediticios del solicitante. Tampoco les importa si el depósito se paga con dinero prestado (otra diferencia con los prestamistas convencionales). En caso de impago por parte del flipper, el prestamista de capital riesgo puede simplemente ejecutar la hipoteca, revender la propiedad y recuperar su inversión.
Los prestamistas de dinero duro, que son similares a los bancos, colocarán un primer gravamen sobre la propiedad hasta que sean reembolsados. El prestatario seguirá siendo el propietario legal y el titular de la escritura.
5 pasos para obtener un préstamo Fix and Flip
Cada prestamista y tipo de préstamo de financiación fija tiene su propio proceso de solicitud. Los prestatarios deben seguir algunos procedimientos estándar cuando traten con cualquier institución financiera. Para obtener financiación para un proyecto de "arreglar y dar la vuelta", debe seguir estos cinco pasos:
1) Compruebe su informe de crédito. Los prestamistas se fijarán en su historial crediticio personal a la hora de decidir si le conceden o no un préstamo para el cambio de propiedad. Los préstamos para arreglar y dar la vuelta suelen exigir una puntuación crediticia de 620 o superior, aunque algunos prestamistas y tipos de préstamo pueden ser más flexibles con estos criterios. Las entidades financieras también pueden tener en cuenta la calificación crediticia de su empresa si dirige una exitosa empresa de transformación inmobiliaria.
2) Debería reunir un fondo para el pago inicial. Aunque no siempre es necesario, tener un pago inicial considerable puede convertirle en un prestatario más atractivo. Debería tener al menos 20% de entrada antes de buscar una casa y solicitar una hipoteca.
3) Es importante comparar precios para un préstamo. Para encontrar el mejor préstamo posible es necesario examinar las tasas anuales efectivas (TAE), el plazo del préstamo y el coste total del préstamo entre varios prestamistas. También debe buscar prestamistas con condiciones de financiación menos estrictas si tiene una puntuación crediticia baja y poca experiencia volteando casas.
4) El cuarto paso consiste en recopilar la documentación necesaria. Cada prestamista potencial tiene sus propios criterios de solicitud y elegibilidad. Sin embargo, la mayoría de los bancos y otras organizaciones crediticias exigen a los solicitantes que presenten copias de las declaraciones de la renta de los dos últimos años y de los registros financieros de sus empresas de los tres últimos años. Dedique algún tiempo a elaborar una estrategia empresarial; detalles sobre cualquier otra deuda que tenga su empresa; y pruebas de su trayectoria en el sector de la reparación y reventa de viviendas.
5) Completar y presentar una solicitud formal. Presente una solicitud de préstamo por Internet, en persona o por teléfono una vez que haya reunido toda la documentación necesaria. La solicitud es un procedimiento bastante específico del prestamista, así que lo mejor es que hable con un representante de préstamos sobre los siguientes pasos.
La conclusión sobre los préstamos fix and flip es que son una gran oportunidad para que los inversores ganen dinero. Los préstamos fix and flips no son para los débiles de corazón, pero si está dispuesto a arriesgarse, ésta podría ser la inversión perfecta para usted. Debe contar con una estrategia lo más sólida posible a la hora de comprar una propiedad, ya que tendrá que hacer un buen uso de la financiación. Las historias de éxito de Fix and Flip son aquellas que abordan el préstamo con atención y planificación, no como un simple sueño.
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Chester
